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Cabinet Y. LE MOEL
5 rue Marechal Foch
56100 Lorient


02 97 21 72 20

Principe

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value.

La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations.

 

Opérations concernées

La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions  à titre onéreux suivantes  :

  • vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),

  • vente des droits attachés à un bien immobilier  (servitudes par exemple),

  • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)

  • échange de biens, partage ou apport en société.

Calcul de la plus-value

Prix de vente

Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.

Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).

Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).

Prix d'acquisition

L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition.

  • S'il s'agit d'un achat, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.

  • S'il s'agit d'une succession ou d'une donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour déterminer les droits de succession ou de donation.

Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :

  • Frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié. Pour une acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.

  • Dépenses de travaux

    Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

    Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) sont exclues.

    Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après son achat, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.

  • Frais de voirie, réseaux et distribution : ils s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).

Abattement pour durée de détention

La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier (bâti ou non). Le régime dépend de la date de la vente (avant ou après le 1er février 2012).

Nombre d'années de possession du bien

Bien vendu avant le 1er février 2012

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

 Bien vendu après le 1er février 2012 (à partir du 25 août 2011 en cas d'apport en société de biens immobiliers)

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Au-delà de la 5ème

10 %

2 %

Au-delà la 15ème

Exonération

2 %

Au-delà de la 17ème

Exonération

4 %

Au-delà de la 24ème

Exonération

8 %

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

 

À noter : si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

Fiscalité

Calcul de l'impôt

La plus-value est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.

Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu.

La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux.  

Déclaration et paiement

En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien.

Attention : le montant des plus-values immobilières déclarées par le notaire doit également être reporté par le vendeur sur sa déclaration de revenus.   

 

Exonérations d'imposition

Les principales exonérations concernent les cas suivants :

Vente de certains biens

  • Résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours..),

  • Bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 € ,

  • Ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite médicalisée ou d'adultes handicapés hébergés en foyer d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à son ancien domicile qui doit être vendu dans les 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement médicalisé et rester inoccupé durant cette période,

  • Habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions,

  • Bien dont le vendeur est titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions (de ressources notamment).

Ventes liés à certains objectifs

  • Vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social,

  • Vente, avant 2015, d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans.

Autres transferts de propriété

  • Plus-value d'échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux,

  • Indemnité perçue lors d'une expropriation pour cause d'utilité publique à condition d'en réemployer au moins 90 % dans les 12 mois.

Exonérations à partir du 1er février 2012

  • vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date),

  • 1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destinée à acquérir une résidence principale dans les 2 ans du produit de la vente.