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Cabinet Y. LE MOEL
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56100 Lorient


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Dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit "Duflot"

Le dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit "Duflot" vise les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 (CGI : art. 199 novovicies). Il prend la forme d’une réduction d’impôt proche du « Scellier intermédiaire ».

Investissements concernés

Sont concernés par la réduction d’impôt « Duflot » :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
  • les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
  • les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02 : JO du 31.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
  • les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Conditions de location

Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins 9 ans. Cet engagement doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition.
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable, comme c’est le cas pour le « Scellier intermédiaire » (dans le régime Scellier classique, la location à un ascendant ou un descendant était admise).
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret (décret du 29.12.12 : JO du 30.12.12) et appréciés à la date de la conclusion du bail.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2014 à :

Plafonds de loyer au m²

Zone A bis

16,72 €

Zone A

12,42 €

Zone B1

10,00 €

Zone B2 (sur agrément)

8,69 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Exemple : pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le Ex. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 8,9 € (détail du calcul : 10,00 x (0,7 + 19/100) = 8,9).
Pour un logement neuf de 30 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12.
Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant  1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 10 x 1,2 = 12).

Ces plafonds de loyer seront actualisés chaque année au 1er janvier en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre de l’année antérieure.

Modulation locale des plafonds de loyer nationaux (décret du 19.6.13 : art. 1, 2 et 3 / circulaire du 26.6.13)

L’objectif visé par le dispositif « Duflot » est de fixer des loyers équivalant à environ 80% des niveaux de loyers de marché. Lorsque les plafonds de loyer nationaux ne répondent pas à cet objectif, en ce qu’ils ne sont pas sensiblement inférieurs aux loyers pratiqués dans le parc privé1, ils peuvent être réduits par arrêté du préfet de région, afin de pouvoir les adapter aux particularités des marchés locatifs locaux.

Pour répondre à cet objectif, les plafonds de loyer modulés doivent être compris entre le niveau du loyer pratiqué pour les logements du parc locatif privé et les plafonds applicables en matière de PLS.

Ces plafonds de loyer modulés sont fixés par commune ou ensemble de communes appartenant à une même zone. Afin d’éviter un dispositif trop complexe, il n’est possible de créer que trois jeux de plafonds de loyer par zone et par région.

Le préfet de région doit soumettre pour avis le projet d’arrêté de réduction des plafonds de loyer :

  • au Comité régional de l’habitat (CCH : L.364-1) ;
  • aux communes et EPCI disposant d’un PLH exécutoire ;
  • aux départements qui ont conclu avec l’Etat une convention de délégation de compétence pour l’attribution des aides à la pierre sur le territoire visé par la réduction des plafonds (CCH : L.301-5-2).

En cas de silence à l’expiration d’un délai de deux mois, ils sont réputés s’être prononcés.

L’arrêté préfectoral fait l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs de la préfecture de région. En l'absence de dispositions spéciales, il entre en vigueur le lendemain du jour de sa publication.

Les plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).

Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

S’agissant des opérations immobilières en cours, les arrêtés fixant les plafonds de loyer réduits ne s’appliqueront pas aux logements pour lesquelles le permis de construire a été déposé avant le 30 septembre 2013, dès lors que le contrat préliminaire (CCH : L.261-15), la promesse de vente ou d’achat sont signés au plus tard le 28 février 2014 et l’acte authentique signé au plus tard le 31 mai 2014. Cette disposition transitoire devrait permettre aux professionnels de commercialiser leurs logements dont le permis de construire est déposé avant le 30 septembre 2013, dans l’attente de connaître les plafonds de loyer locaux.

Une fois fixés, il est demandé aux préfets de région de ne pas modifier les plafonds de loyer réduits dans les 18 mois qui suivront leur publication (sauf pour les communes impactées par la modification du zonage).

Ressources des locataires

Pour les baux conclus en 2014, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36.831 €

36.831 €

30.019 €

27.017 €

Couple

55.045 €

55.045 €

40.089 €

36.079 €

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge

72.159 €

66.169 €

48.210 €

43.389 €

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge

86.152 €

79.257 €

58.200 €

52.380€

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge

102.503 €

93.826 €

68.465 €

61.619 €

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge

115.344 €

105.584 €

77.160 €

69.443 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12.851 €

+ 11.764 €

+ 8.608 €

+ 7.746 €

Les ressources à prendre en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de l’année n-2 (avis d’imposition 2013 portant sur les revenus de 2012).

Respect d’un certain niveau de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements pourraient également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale (arrêté à paraître). 

Contrairement au dispositif Scellier qui donnait lieu à une majoration de la réduction d’impôt pour les logements « BBC 2005 », il n’y a pas de bonification de taux prévue en cas de respect d’une performance énergétique supérieure à ce que prévoit la législation en vigueur. Cela s’explique par l’entrée en vigueur de la RT 2012 au 1er janvier 2013 qui, contrairement à la RT 2005, n’est pas (encore) accompagnée de labels permettant de proposer une performance énergétique renforcée (on sait néanmoins que deux niveaux de label sont prévues, en cohérence avec les travaux déjà réalisés par le collectif Effinergie : « haute performance énergétique » (HPE) et « très haute performance énergétique » (THPE) et qu’ils devraient être publiés dans les prochains mois).


Note

1 Le niveau de loyer pratiqué dans le parc locatif privé est apprécié par le préfet de région par tous moyens, notamment à partir des informations recueillies dans les observatoires et bases de données disponibles ou dans les programmes locaux de l’habitat (PLH).